Die halbe Miete im Lockdown

Gewerbemieter müssen im Lockdown nur die halbe Miete zahlen.

Eine Einzelhändlerin, die ihr Geschäft aufgrund coronabedingter Schließungsanordnung nicht öffnen durfte, muss für das Ladenlokal für diese Zeit nur 50 % der Kaltmiete zahlen. Dies hat jetzt das OLG Dresden in einem Urteil vom 24.02.2021 (5 U 1782/20) entschieden.

Einzelhändlerin zahlte während coronabedingter Geschäftsschließung keine Miete

Die Mieterin zahlte für den Zeitraum der coronabedingten Schließung keine Miete für ihr Geschäft. Sie war der Ansicht, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf „0“ zu reduzieren sei und berief sich dabei auf einen Mangel des Mietobjektes, hilfsweise auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung, höchst hilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Das Landgericht verurteilte die Mieterin zur Zahlung der vollen Miete, auch für die Zeit des Lockdowns.

OLG geht von Störung der Geschäftsgrundlage aus

Die Berufung der Mieterin gegen das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts hatte teilweise Erfolg. In Folge des Auftretens der Coronapandemie und der staatlichen Schließungsanordnung sei von einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB auszugehen, die eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich mache.

Hälftige Reduzierung der Kaltmiete für die Zeit der Schließung angemessen

Die Reduzierung der Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte sei geboten. Dies sei gerechtfertigt, da keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die Belastungen gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Ausblic

Vor dem OLG Dresden hat bereits das Landgericht Mönchengladbach (Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20) ebenso entschieden. Danach habe der Gewerbemieter bei vollständiger Schließung des Geschäfts einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Angemessen sei eine Herabsetzung der Miete auf die Hälfte.

Änderung des EGBGB seit 31.12.2020

Nach Artikel 10 des Änderungsgesetzes wurde inzwischen Artikel 240 EGBGB folgender § 7 angefügt:

• Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, in Folge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
• Abs. 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Die Neuregelung soll klarstellen, dass § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) grundsätzlich anzuwenden ist und damit an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appellieren. Es wird eine tatsächliche Vermutung eingeführt, dass sich unter den beschriebenen Voraussetzungen ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss gravierend verändert hat. Ob mietrechtliche Normen (z. B. §§ 536, 543 BGB) anzuwenden sind, wird nicht ausgeschlossen, sondern bleibt der Rechtsprechung überlassen. Auch die Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts, z. B. zur Unmöglichkeit der Leistung, bleiben unberührt (BR-Drucksache 761/20, Seite 19 ff.).